임차인이 월세를 연체했을 때, 임대인은 어떻게 해야할까요?
“방 빼!” 이건 아닙니다. 왜냐면 임대인도 임대수익을 바라는 입장에서 임차인과 원활한 관계를 원하거든요.
실제 사례를 통해 알아보는 월세 연체시 대처 방법에 대해 알아보겠습니다.
- 월세 연체의 사례
- 보증금과 월세의 관계
- 대처 방법
월세 연체의 사례
1년 넘게 잘 월세가 들어오고 있는 세입자에게 갑자기 월세가 들어오지 않았습니다.
임대인은 ‘주말이고 바쁘면 그럴 수 있지’하는 생각에 몇일을 기다려 봅니다. 2일, 3일이 지나도 월세가 들어오지 않자, 임대인은 임차인에게 문자를 발송합니다.
안녕하세요, 이번달 월세가 들어오지 않았네요, 바쁘시더라도 오늘까지 꼭 입금해 주세요-
몇일째 답장은 없고, CCTV를 보니 집에는 거주중인 상황. 다시 한번 연락을 취해 봅니다.
임대인: 안녕하세요, 연락 드렸는데, 입금도 안되고 아무말도 없으셔서 다시 연락 드립니다. 금일까지 꼭 입금해 주세요-
임차인: 보증금에서 깎으세요-
임대인은 황당하긴 하지만 “보증금”에서 빼라고 하니, ‘아.. 보증금이 있으니 그래도 되겠구나’ 하고 생각합니다.
미납하는 월세는 보증금에서 변제를 하는 것이 맞는 것 일까요??
보증금과 월세의 관계
월세는 보통 보증금 + 월세(관리비)로 되어 있습니다. 통상 보증금은 월세의 10개월 또는 1년치를 받아두라고들 하죠. 왜냐면 위의 사례처럼 월세를 미납할 경우, 보증금에서 까고 나중에 돌려주면 된다고 생각하기 때문이죠.
하지만 이건 틀린 생각입니다.
보증금은 월세를 변제하기 위한 수단이 아닌, 임차된 재산을 계약기간 이후 온전히 돌려 받거나 원상복귀를 위한 수단인 것이죠.
연체된 월세를 입차인의 말대로 보증금에서 변제해 가며 5-6개월을 기간을 연장했다고 했을 때, 보증금이 전부 소진되거나, 퇴실한 공간의 손실이 극심할 경우 그에 따른 손해는 온전히 임대인의 몫입니다. 또한 보증금이 모두 사라진 후에 임차인이 집을 비우지 않고 점거하고 있을 경우에도 마찬가지지요.
임차인은 미납 월세를 보증금에서 변제하라고 요청을 할 수 있지만, 이를 받아들일지 말지 결정하는 것은 온전히 임대인의 결정입니다.
물론 변제해 나갈 수도 있지만, 임대인 스스로 재산의 담보 가치를 깎아 내리는 것이니, 보증금에서 변제하는 것은 옳지 않다고 할 수 있습니다.
대처방법
그렇다면 어떻게 대처해야 할까요? 주택임대차보호법에 의하면 2기분의 차임(2달치 월세)이 미납되면 계약해지를 할 수 있습니다.
- 문자나 전화 녹음을 통해서 1기 차임이 미납되었다는 것을 알리고, 2번째 월세가 미납될 시 계약이 해지되며, 언제까지 집을 비워야한다고 공지를 합니다.
- 공지 시, 돌려받는 보증금은 집을 온전히 비웠을 때 돌려주며, 2기분의 차임 및 원상복구비용이 발생할 경우 추가 공제됨을 알립니다.
- 임차인의 의무를 못하여 해지가 되었으므로 중개비가 공제됨을 추가로 알립니다.
- 향후 명도를 위한 명도 소송을 대비하여 위의 내용을 내용증명으로 작성하여 보내 놓아 증거를 남깁니다.
마치며
명도소송까지 가지 않는 방법이 제일 좋겠지만, 여기서는 명도소송까지 다루지는 않겠습니다. 보통 그 전에 끝나는 경우가 많고, 실질적인 사례에서 해결방법을 전달하기 위함입니다.
감사합니다.